زمین‌ها به عنوان یکی از مهمترین منابع سرمایه‌گذاری در بخش ملکی، همواره توجه سرمایه‌گذاران و سازندگان را به خود جلب کرده‌اند. با افزایش جمعیت و توسعه شهری، انتخاب نوع زمین برای ساخت و ساز یا سرمایه‌گذاری به یکی از تصمیمات حیاتی تبدیل شده است. اما مسئله اصلی اینجاست که برای ساخت ویلا یا سرمایه گذاری در شمال, زمین خارج بافت بهتر است یا زمین داخل بافت ؟
در این مقاله، به مفهوم زمین‌های داخل بافت و خارج بافت می‌پردازیم و مزایا و معایب هر یک را بررسی و مقایسه می‌کنیم. با مطالعه کامل این مقاله، شما قادر خواهید بود تا تصمیم بهتری برای ساخت و ساز یا سرمایه‌گذاری خودتان بگیرید و از فرصت‌های مناسبی که در خرید زمین مناسب وجود دارد، بهره‌مند شوید.
آنچه در این مقاله می‌خوانید
برای اینکه با مفهوم بافت و خارج بافت آشنا شوید ابتدا باید بدانیم که طرح هادی که با نام های مختلفی همچون (طرح تفصیلی, نقشه حریم شهر و روستا و …) شناخته میشود, چیست؟
طرح هادی روستا یا طرح توسعه، یک نقشه است که حدود و مرزهای شهر و روستا را با اراضی اطراف آن تعیین میکند, و برای توسعه و ساخت و ساز در آن منطقه استفاده میشود. زمین‌های خارج از این نقشه و محدوده معمولاً تحت کنترل و محدودیت‌های ساخت و ساز قرار دارند و اجازه برای احداث ساختمان‌های مسکونی در آنها تحت ضوابط خاصی داده می شود.
زمینی که خارج از طرح هادی (طرح توسعه شهری) قرار دارد، به عنوان زمین خارج بافت شناخته میشود. این نوع زمین‌ها معمولاً تحت مقررات و محدودیت‌های خاصی قرار دارند که اجازه ساخت و ساز مسکونی در آنها را نمی‌دهند.
تمامی زمین‌هایی که امروز در بافت هستند، در گذشته معمولاً زمین‌های کشاورزی یا باغی بوده‌اند که در خارج از بافت یا همان طرح هادی (طرح توسعه) قرار داشته‌اند و با گسترش شهرنشینی و افزایش جمعیت به تدریج وارد بافت شده‌اند. موضوعی که اغلب کارشناسان ملکی به خریداران زمین خارج بافت اعلام میکنند این است که بر اساس قوانین، هر ۱۰ سال بافت یک روستا باید گسترش یابد و زمین‌ها وارد بافت شوند. اما در عمل، این فرآیند پیچیده و زمانبر است و گاهی نیاز به هماهنگی بین چندین ارگان دارد.
البته امکان اینکه بافت یک روستا (یا همان طرح هادی) در زمان کمتر از ۱۰ سال گسترش یابد نیز با توجه به افزایش جمعیت و نیاز آن منطقه به ساخت و ساز بیشتر, وجود دارد.
کاربری زمین های خارج از بافت معمولا مزروعی یا باغی است. البته این موضوع را باید بدانید که کاربری یک زمین, ارتباطی به وضعیت بافت بودن یا نبودن آن ندارد. به طور مثال یک زمین میتواند داخل بافت باشد و کاربری فعلی آن مزروعی یا باغی باشد در واقع این زمین, زمانی برای کشاورزی و باغداری بوده که خارج از بافت بوده و با گذر زمان و توسعه طرح هادی وارد بافت شده است و حالا اگر قصد ساخت و ساز در این زمین را داشته باشید میتوانید کاربری زمین را به مسکونی تغییر دهید.
زمانی که یک زمین وارد بافت یا همان طرح هادی میشود، شما دو راه برای ساخت و ساز در آن زمین خواهید داشت :
روش اول: در این روش، شما از طریق بنیاد مسکن اقدام به تغییر کاربری زمین خود از کشاورزی و باغی به مسکونی میکنید، سپس به دریافت پروانه ساختمانی می‌پردازید. این روش مشمول هزینه پایینی است و به عنوان بهترین روش پیشنهاد میشود. البته این موضوع را در نظر بگیرید که مراحل تغییر کاربری و اخذ پروانه پروسه طولانی است.
روش دوم: این روش، که معمولاً سریع‌تر انجام میشود، شامل ساخت ویلا بدون تغییر کاربری زمین است.یعنی ابتدا شما اقدام به ساخت میکنید و سپس به کمیسیون ماده ۹۹ یا ماده ۴ مراجعه کرده و با پرداخت جریمه، اقدام به اخذ پروانه و انشعابات اختصاصی میکنید. این روش هزینه بیشتری دارد، اما فرایند کار بسیار سریع تر است.
مزایا:
۱ – قیمت مناسب: یکی از بزرگترین مزایای زمین‌های خارج از بافت، قیمت مناسب آنها است. اغلب این زمین‌ها ارزان‌تر از زمین‌های داخل بافت به فروش می‌رسند، که این امر زمینه را برای افرادی که قصد سرمایه گذاری با مبالغ کم تر دارند را تسهیل میکند.
۲ – رشد قیمتی بیشتر: زمین‌های چسبیده یا نزدیک به بافت که احتمال ورود به طرح هادی (بافت) را در زمان کمتری دارند، برای سرمایه‌گذاری بسیار جذاب هستند. این زمین‌ها پس از ورود به بافت، افزایش قابل توجهی در قیمت تجربه میکنند که ارزش سرمایه‌گذاری در آنها را بسیار بالا می‌برد.
معایب:
۱ – هزینه‌های عمرانی بیشتر: زمانی که زمین خارج از بافت وارد بافت میشود، نیاز به هزینه‌های عمرانی بیشتری برای آماده‌سازی زمین برای ساخت و ساز و ایجاد امکانات ابتدایی مانند آبرسانی، برق رسانی، و گازرسانی وجود دارد.
۲- محدودیت‌های ساخت و ساز: در بسیاری از مناطق، مصوبات شهرسازی و قوانین ساخت و ساز محدودیت‌هایی برای ساخت و ساز در زمین‌های خارج از بافت تعیین میکنند که میتواند منجر به مشکلات و تاخیرهای زیادی در فرآیند ساخت و ساز شود.
اگر بودجه محدودی دارید و قصد سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات را دارید، خرید زمین خارج از بافت ممکن است یک گزینه مناسب برای شما باشد. در این شرایط، علاوه بر حفظ ارزش سرمایه خود در شرایط تورمی، با گذشت زمان احتمالاً رشد قیمتی خوبی را تجربه خواهید کرد. همچنین اگر عجله‌ای در ساخت و ساز ندارید و تنها قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت در حوزه زمین را دارید، خرید زمین خارج از بافت یک گزینه عالی برای شماست. البته، توصیه میشود که فاصله زمین از محدوده بافت کم باشد تا در مدت زمان کمتری به طرح هادی وارد شده و ارزش افزوده بیشتری کسب کند.
جمع بندی و نتیجه گیری
در این مقاله، به تمامی جوانب مرتبط با مزایای سرمایه‌گذاری در زمین خارج از بافت پرداخته‌ایم. باید توجه داشت که زمین خارج از بافت نه تنها به عنوان یک ملک معمولی محسوب نمی‌شود، بلکه مزایای منحصر به فرد خود را دارا است که برای سرمایه‌گذاران اهمیت بسیاری دارد.
با توجه به نیازها و اهداف سرمایه‌گذاری هر فرد، خرید زمین خارج از بافت میتواند یک گزینه عالی باشد. زمین خارج از بافت به عنوان یک فرصت سرمایه‌گذاری بلندمدت یا حتی با مبالغ پایین‌تر، توجه بسیاری را به خود جلب میکند.
هر فرد با توجه به بودجه و برنامه سرمایه‌گذاری خود، تصمیم به خرید زمین می‌گیرد. با در نظر گرفتن مزایای خاص زمین خارج از بافت، این گزینه به عنوان یک انتخاب هوشمند برای سرمایه‌گذاری در نظر گرفته میشود.
در صورتی که قصد خرید زمین در شمال کشور را دارید و همچنان ابهاماتی در مورد نوع بافت و کاربری زمین ها دارید برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان از طریق صفحه تماس با ما با کارشناسان ما در ارتباط باشید
