هنگام خرید ویلا، زمین یا خانه از مهمترین نکاتی که در هر معامله‌ای باید به آن توجه داشته باشید، سندی است که برای مالکیت آن خانه به شما ارائه می‌شود. در اصل سند از آن جهت اهمیت دارد که با استفاده از آن می‌توانید ثابت کنید شما صاحب و مالک زمین، باغ یا ویلا هستید و تمامی اطلاعات مربوطه در این سند ذکر شده است. سند‌ها در انواع مختلفی وجود دارند که هر کدام از آن‌ها از ویژگی‌های خاصی برخوردارند. در این مطلب قصد داریم درباره سند بنیادی، انواع آن و نحوه اخذ اینگونه سند‌ها از ارگان مربوطه اطلاعاتی را اختیار شما قرار دهیم.
آنچه در این مقاله می‌خوانید
پیش از آن که بخواهیم به سراغ سند‌های بنیادی و انواع آن‌ها برویم، بهتر است درباره سند ملکی و انواع آن بیشتر بدانیم. به طور کلی اگر بخواهیم مفهوم سند را بیان کنیم، سند یا اسناد برگه‌هایی هستند که اطلاعات نوشتاری، دیداری و شنیداری که توسط افراد حقیقی یا حقوقی ایجاد شده‌اند و ارزشمند هستند را طبق قانون مدنی ایران ماده 1284 در آن‌ها ثبت می‌کنند. این سند‌ها قابل استناد هستند و هر مشکلی در ارتباط با ملک و مالکیت آن به وجود بیاید، این سند ملک است که تعیین کننده مالک و موارد حقوقی مربوط به ملک است.
حال این اسناد انواع مختلفی دارند که هر ملک بسته به ویژگی‌هایی که دارد، دارای یکی از انواع سند‌هاست. به طور کلی 20 مدل سند ملکی رایج داریم که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
در این مطلب قصد داریم از بین انواع سند‌هایی که نام برده شد، به اسناد بنیادی بپردازیم و شما را با این نوع سند که در شهر‌های شمال کشور بسیار رایج است، آشنا کنیم.
حال می‌خواهیم بدانیم سند بنیادی چه نوع سندی است و در چه موردی از این نوع سند استفاده می‌شود. درباره این اسناد و نحوه پیدایش آن‌ها باید بگوییم، این سند‌ها پس از پیروزی انقلاب اسلامی وارد عرصه اسناد ملکی شدند. اسناد بنیادی در اصل سند‌هایی هستند که برای املاک مصادره شده کاربرد دارند. پس از انقلاب، بسیاری از وابستگان رژیم شاهنشاهی به کشور‌های دیگر رفته و املاک خود را در ایران رها کردند. با توجه به این موضوع دادگاه ایران به منظور تعیین تکلیف برای این املاک، ابتدا به دنبال صاحب اصلی آن املاک می‌گشت و در صورتی که مالک پیدا نمی‌شد آن ملک را به خزانه بیت المال انتقال می‌داد. این املاک مصادره شده توسط دولت دارای سند بنیادی هستند و با توجه به این موضوع شناخته می‌شوند. به طور کلی این اسناد تفاوت خاصی با اسناد فاقد ریشه یا شخصی ندارند و تنها فرق آن‌ها در مصادره شدن آن‌ها توسط دولت است.
اصلی در قانون اساسی ایران پس از انقلاب اسلامی به وجود آمد که با نام اصل 49 قانون اساسی شناخته می‌شود. بر طبق این اصل تعیین تکلیف برای املاک به جای مانده از وابستگان رژیم و خاندان سلطنتی امری اجتناب ناپذیر است و باید به آن رسیدگی شود. همچنین در این اصل ذکر شده که این املاک با عنوان املاک بنیاد یا املاک ستاد شناخته می‌شوند. با توجه به این اصل دادگاه ویژه‌ای برای صدور حکم در ارتباط با این موضوع تشکیل شد تا به موارد دارای شرایط املاک بنیادی رسیدگی کند.
با توجه به اصل 49 قانون اساسی املاکی که شرایط مصادره توسط دولت را داشته باشند، باید مورد بررسی قرار بگیرند و در صورتی که به عنوان املاک بنیادی تایید شوند، سند بنیادی به آن‌ها تعلق می‌گیرد و مالکیت آن‌ها به دولت می‌رسد و در اصل دولت درباره فروش آن‌ها تصمیم می‌گیرد.
اسناد بنیادی به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند که در ادامه قصد داریم درباره این دو دسته معروف اسناد بنیادی بیشتر صحبت کنیم:
زمین‌های بنیاد علوی در زمان پهلوی با نام بنیاد پهلوی شناخته می‌شدند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی این اراضی در اختیار بنیاد مستضعفان قرار گرفت و نام آن به بنیاد علوی تغییر پیدا کرد. این زمین‌ها در اصل در زمان پهلوی از صاحبانشان به دلایل مختلف گرفته یا مصادره شدند و جزو املاک دولت قرار گرفتند. یکی از موارد مهم درباره این زمین‌ها این است که زمین‌های زیادی در مازندران خصوصا در غرب استان جزو زمین‌های بنیاد علوی هستند. مردم ساکن در این مناطق و کسانی که بخشی از زمینشان در چنین حالتی قرار دارد، معتقدند که مشکلات زیادی در زمینه خرید و فروش و دریافت سند مالکیت برای ملک یا زمین خود دارند. در شهر‌هایی همچون نوشهر و رویان نیز چنین اراضی وجود دارند و گستره زیادی از زمین‌ها جزو بنیاد علوی هستند.
همانطور که گفته شد، اصلی با نام اصل 49 در قانون اساسی کشورمان ایران وجود دارد که بر طبق آن ثروت‌هایی که از طریق غصب، اختلاس، سرقت، قمار، رشوه، ربا و… به دست آمده‌اند را به صاحب حقیقی خود رد کند و در صورتی که صاحب حقیقی آن مشخص نبود، آن را در بیت المال ذخیره کنند.
در واقع ستاد بنیاد فرمان امام، بنیادی است که اجازه رسیدگی به املاک مجهول المالک و یا املاکی که صاحبان آن به دلیل وابستگی به رژیم پهلوی از ایران رفته‌اند را دارد. در صورت تایید وضعیت این املاک، سند بنیادی به آن‌ها تعلق می‌گیرد و جزوی از بیت المال به حساب می‌آیند.
برای اینکه در معرض سوء استفاده و کلاهبرداری قرار نگیرید، باید پیش از خرید ملک، حتما سند ملکی را چک کنید تا هنگام عقد قرارداد با خیال راحت معامله کنید. به طور کلی اگر بخواهید متوجه شوید ملکی بنیادی است یا خیر، باید ابتدا به دنبال مالک آن بگردید و در صورتی که مالک آن را پیدا نکردید، بهتر است به مشاورین املاک محل مراجعه کرده و از آن‌ها درباره وضعیت خانه پرس و جو کنید. اگر بخواهید از طریق یک نهاد دولتی این موضوع را استعلام و پیگیری کنید، باید به اداره ثبت مراجعه کنید تا شما را در این باره راهنمایی کنند.
در صورتی که قصد دارید املاکی که دارای اسناد بنیادی هستند را خریداری کنید، باید به بنیاد مربوطه آن مراجعه کنید تا به شما در این زمینه یاری برسانند.
بسیاری از افراد فکر می‌کنند اینگونه اسناد تفاوت خاصی با اسناد دیگر دارند و دارای شرایط و ضوابط به خصوصی هستند، در صورتی که به طور کلی تفاوت خاصی بین اسناد شخصی و اسناد بنیادی یا ریشه‌دار وجود ندارد و تنها تفاوت در مالکیت آن‌هاست که در اسناد شخصی مالک یک شخص خاص است اما در اسناد بنیادی مالکیت به دست دولت است. اگر بخواهید درباره مالک اولیه یا ریشه ملک بنیادی بدانید می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت در این باره اطلاعات کسب کنید.
پس از خواندن این مقاله بسیاری از افراد این سوال را در ذهن دارند که «با توجه به موارد گفته شده، سند بنیادی خریداری کنیم یا خیر؟». در جواب این سوال باید بگوییم، این مورد کاملا بستگی به شما و تصمیمتان دارد. همانطور که گفته شد، این اسناد از نظر حقوقی تفاوت خاصی با اسناد دیگر ندارند و هر کاری اعم از خرید و فروش که بر روی سایر املاک انجام می‌شود را روی این ملک‌ها نیز می‌توان انجام داد. بنابراین از این لحاظ با خیال راحت می‌توانید خرید خود را انجام دهید.
مورد دیگری که بسیاری از افراد به آن توجه دارند، مالک اولیه است که به خارج سفر کرده و خانه او مصادره شده است. به طور کلی یکی از نگرانی‌های افراد بازگشت آن افراد از کشور‌های دیگر و پدید آمدن مشکلات و دعوا‌ها بر سر ملک است. با توجه به قوانین حال حاضر کشور، این افراد حقی نسبت به خانه مصادره شده ندارند و مطمئنا قانون پشت شما خواهد بود اما باید بدانید این موضوع با توجه به قانون فعلی کشور است.
بیشتر بخوانید : کاربری جنگلی جلگه ای چیست
کلام آخر
در این مطلب سعی کردیم هر آنچه را که لازم است درباره اسناد بنیادی بدانید را برای شما بیان کنیم تا در صورتی که قصد خرید ویلا یا زمین با چنین اسنادی را دارید، تمام جوانب را در نظر بگیرید و سپس از این نوع اسناد خریداری کنید. شاید تا به حال نام اسناد بنیادی را نشنیده باشید اما باید بگوییم، بخش زیادی از اسناد مربوط به منطقه یک تهران و غرب استان مازندران، در شهر‌هایی همچون نوشهر و رویان متعلق به این بنیاد هستند و امکان خرید آن‌ها فراهم است. با توجه به مواردی که در این مطلب گفته شده تصمیم گیرنده نهایی شما هستید که بخواهید سند بنیادی و به عبارتی املاک بنیادی خریداری کنید یا ترجیح شما اسناد شخصی یا بی‌ریشه است. امیدواریم این مطلب توانسته باشد تمامی پرسش‌های شما در این زمینه را پاسخ دهد و مشکلات شما را بر‌طرف کند. با این حال در صورتی که پرسشی به جای مانده که در این مطلب از قلم افتاده و به آن نپرداختیم یا در صورتی که نظر یا انتقاد درباره این مطلب دارید، خوشحال می‌شویم آن را با ما به اشتراک بگذارید.
