یکی از مکان‌هایی که همیشه خرید ویلا و زمین در آن مورد توجه و پر‌طرفدار است، منطقه شمال ایران است. این منطقه به سبب آب و هوای مطلوب و وجود جنگل و دریا، یک مکان تمام و کمال به حساب می‌آید که بسیاری از افراد علاقه دارند به منظور گذراندن تعطیلات یا استراحت به آنجا سفر کنند. پیش از خرید ویلا در این منطقه باید نکات مهمی همچون کاربری زمین را در نظر بگیریم. یکی از کاربری‌های موجود در شمال، کاربری جنگلی جلگه ای است که به وفور در این منطقه یافت میشود. هر کاربری ویژگی و شرایط خاص خود را دارد و همین ویژگی‌ها و شرایط است که کاربری‌ها را از یکدیگر متمایز می‌کند. در این مطلب قصد داریم به کاربری‌ها، خصوصا کاربری جنگلی جلگه‌ای بپردازیم.
آنچه در این مقاله می‌خوانید
پیش از آن که بخواهیم به سراغ اصل مطلب برویم، بهتر است شما را با مفهوم کاربری زمین آشنا کنیم، چرا که بسیاری از افراد درباره این مفهوم چیزی نمی‌دانند. به طور کلی اگر بخواهیم کاربری زمین را تعریف کنیم، این مفهوم بیانگر این موضوع است که چگونه باید از زمین خریداری شده استفاده کنید؛ به بیان دیگر نوع استفاده خریدار از زمین را کاربری زمین می‌گویند. در اصل هر کاربری شرایط متناسب با خود را دارد و با توجه به آن قوانین خاصی برای استفاده زمین وجود دارد. کاربری هر زمین با توجه به نوع پراکندگی و مطالعاتی که توسط افراد متخصص انجام می‌گیرد، تعیین میشود. البته در برخی مواقع امکان تغییر کاربری زمین نیز وجود دارد که کار راحتی نیست و به سادگی انجام نمی‌شود.
همانطور که می‌دانید، در هر زمینی نمی‌توان ساخت و ساز کرد، در هر زمینی نمی‌توان چیزی کاشت و به طور کلی بسته به شرایطی که زمین دارد و منطقه‌ای که در آن قرار گرفته است، کاربردهای متفاوتی برای آن تعیین میشود. با توجه به این موضوع می‌توان گفت از مهم‌ترین دلایلی که برای زمین‌ها کاربری‌هایی همچون کاربری جنگلی جلگه ای تعیین می‌کنند، حفظ اهداف زیست محیطی است. برخی اوقات انسان‌ها با ساخت ویلا در یک زمین سبب تخریب زمین و از بین بردن گونه‌های گیاهی می‌شوند که تاثیر مخربی بر محیط زیست دارد.
با توجه به این موضوع برای زمین‌ها کاربری تعیین میشود تا به نسبت آن بتوان تشخیص داد انجام چه کاری در آن زمین مجاز، و انجام چه کاری در آن غیر‌مجاز است. این تعیین کاربری سبب شده تا تخلفات در این زمینه به شدت کاهش پیدا کنند و محیط زیست نیز کمتر در معرض چنین خطر‌هایی قرار بگیرد.
همانطور که گفته شد بسته به موقعیت زمین، کاربری مختص به آن برایش در نظر گرفته میشود. در شمال کشور نیز کاربری‌های متعددی وجود دارد که بسته به شرایط زمین تعیین میشود. در ادامه قصد داریم شما را با رایج‌ترین کاربری‌های موجود آشنا کنیم و اندکی درباره هر یک از آن‌ها سخن بگوییم:
یکی از رایج‌ترین کاربری‌ها خصوصا در شهر‌ها، کاربری مسکونی است. این نوع زمین مناسب برای ساخت و ساز است و در صورتی که قصد ساخت ویلا، آپارتمان و… در آن دارید می‌توانید با اخذ مجوز از دهیاری یا شهرداری منطقه این کار را انجام دهید. این کاربری می‌توانید بهترین نوع کاربری برای کسانی باشد که قصد ویلا‌سازی دارند و می‌خواهند این کار را با مجوز قانونی پیش ببرند.
کاربری تجاری جزو کاربری‌هایی است که خصوصا برای افرادی که به دنبال راه‌اندازی کسب و کار هستند، یک راه‌حل است. در اصل کاربری تجاری، کاربری است که با توجه به آن ملک دارای سند تجاری میشود؛ به عنوان مثال مکان‌هایی که برای کسب و کار‌هایی همچون رستوران، مغازه‌ها و دفاتر خدماتی انتخاب می‌شوند، معمولا دارای کاربری تجاری هستند و کاربری همچون کاربری جنگلی جلگه ای مناسب نیست. همچنین املاک تجاری حق سرقفلی دارند و امکان نصب تابلو نیز بر آن‌ها فراهم هست.
املاکی که مناسب برای ساخت مکان‌هایی همچون ورزشگاه هستند، معمولا دارای کاربری ورزشی هستند. چنین مکان‌هایی بیشتر مواقع در اختیار دولت قرار می‌گیرند تا با آن‌ها مکان‌هایی همچون استادیوم، زمین بازی، استخر سر‌پوشیده و یا باشگاه‌های ورزشی بسازد. به طور کل این مکان، محل مناسبی برای فعالیت‌های ورزشی در شاخه‌های متفاوت است.
این نوع از کاربری عموما در خارج از شهر‌ها و در شهرک‌های صنعتی یافت میشود و به طور کلی برای زمین‌های مناسب صنعت استفاده میشود. انبار‌ها، کارخانجات تولیدی، کارگاه‌ها و شرکت‌ها در زمین‌هایی با این نوع کاربری قرار می‌گیرند. یکی از نکات مهم درباره این کاربری این است که حتی اگر به دلایلی همچون گسترش شهر منطقه دارای کاربری صنعتی درون شهر قرار بگیرد، معمول نهاد‌های ذی‌ربط حکم خروج آن را صادر می‌کنند.
زمین‌هایی که دارای کاربری کشاورزی هستند به دو دسته زمین‌های زراعی و باغ‌ها تقسیم می‌شوند. زمین‌های زراعی، زمین‌هایی هستند که در آن محصولاتی همچون گندم و برنج که محصولاتی زود بازده هستند، کاشته میشود. در صورتی که قصد تغییر دادن کاربری داشته باشید، ابتدا باید کاربری زمین را به باغی و سپس به مسکونی تغییر دهید.
کاربری کشاورزی از نوع باغی هم به زمین‌هایی اطلاق میشود که می‌توان آن‌ها را حصار‌کشی کرد و درختان میوه در آن‌ها کاشت.
همانطور که گفته شد، برای اینکه کاربری زمین همچون زمین‌هایی که دارای کاربری جنگلی جلگه ای هستند را تعیین کنند، باید تحقیقاتی روی آن زمین انجام شود. یکی از دلایلی که این تحقیقات انجام میشود این است که زمین‌هایی که چیزی برای استخراج دارند را از سایر مکان‌ها تفکیک کنند. در اصل مکان‌هایی همچون معادن سنگ‌های قیمتی، فلزات و… جزو زمین‌هایی محسوب می‌شوند که به آن‌ها کاربری معدن تعلق می‌گیرد.
در برخی موارد ممکن است کاربری زمین شما صنعتی یا مسکونی باشد و شما متوجه شوید چیزی ارزشمند برای استخراج در این زمین وجود دارد، در چنین شرایطی اگر بخواهید منابع موجود را استخراج کنید، باید کاربری زمین را به کاربری معدن تغییر دهید، در غیر این صورت کار شما غیر قانونی تلقی میشود.
نکته جالبی که درباره این زمین‌ها وجود دارد این است که در صورتی که در زمینی بدون مالک معدنی کشف کنید، می‌توانید صاحب آن زمین شوید.
کاربری‌های دیگری نیز وجود دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
یکی از کاربری‌های دیگری که برای زمین‌ها خصوصا زمین‌های منطقه شمال کشور وجود دارد، کاربری جنگلی جلگه‌ای است که در این مطلب می‌خواهیم بیشتر با آن آشنا شویم.
در شمال کشور به دلیل تنوعی که در زمین‌ها و ویلا‌های فروشی وجود دارد، می‌توانید انواع و اقسام کاربری‌ها را مشاهده و از میان آن‌ها انتخاب کنید. یکی از کاربری‌هایی که مخصوصا در مناطق نزدیک به جنگل با آن مواجه میشوید کاربری جنگلی جلگه ای است. نکته مهمی که در رابطه با این زمین‌ها وجود دارد و سبب ایجاد تردید در افراد میشود این است که به استثنای 20 درصد از این زمین‌ها که اجازه تغییر کاربری از سازمان گردشگری و توریستی دارند، باقی زمین‌ها امکان دریافت مجوز و پایان کار ندارند. به عبارتی اگر فردی در چنین زمینی ویلا بسازد، نمی‌تواند برای آن ویلا مجوز بگیرد و کاری غیر قانونی انجام داده است.
در زمین‌هایی با چنین کاربری‌هایی، امتیازاتی همچون آب، برق و گاز به صورت آزاد تهیه میشود و افراد می‌توانند از آن بهره‌مند شوند. نکته دیگری که درباره این زمین‌ها وجود دارد این است که معمولا زمین‌های جنگلی جلگه‌ای توسط هیات مدیره مربوط به منطقه یا شهرک قرار‌گیری زمین، اداره می‌شوند.
همانطور که گفته شد امکان گرفتن مجوز برای اینگونه زمین‌ها وجود دارد که اصلا کار راحتی نیست و باید زمان زیادی را صرف آن کنید. البته در برخی موارد اجازه ساخت در بخشی از زمین و دریافت مجوز برای آن وجود دارد که این موضوع نادر است.
قطعات ۱۰ هکتاری، مشهور به اراضی جنگلی و جلگه‌ای، در حاشیه جنگل‌های غرب مازندران قرار دارند. بر اساس آمارها، تعداد آن‌ها به ۹۵۳ قطعه در این منطقه شمالی کشور می‌رسد. بیشترین تعداد این قطعات، حدود ۵۳۰ قطعه، در شهرستان عباس‌آباد واقع شده است، که مقداری کمتر در نوشهر (۲۷۸ قطعه) و سایر شهرستان‌های چالوس، رویان نور وجود دارد.
اصطلاح “۱۰ هکتاری” به زمین‌هایی اطلاق میشود که در سال ۱۳۴۶ به منظور تعیین مرزهای دائم جنگل‌ها ایجاد شدند. این اقدام با هدف کاهش مشکلات حفاظت از اراضی جنگلی و جلگه‌ای، بهره‌برداری بهینه از این اراضی، ایجاد منابع درآمد برای وزارت منابع طبیعی از طریق اجاره و فروش، افزایش تولیدات کشاورزی، ایجاد اشتغال برای دامداران سنتی و جنگل‌نشینان صورت گرفت.
پس از انقلاب اسلامی، این اراضی به منظور احداث باغ‌های مرکبات و کشت چوب به کشاورزان واگذار شدند. هرچند طبق قانون سال ۹۲، تا ۲۰ درصد از این اراضی با شرایط خاص می‌توانند برای کاربردهای مختلفی مانند صنعت، گردشگری، بهداشت و درمان، ورزش، و آموزش تغییر کاربری یابند. اما برخی از مسوولان اظهار داشته‌اند که ساخت و سازهای انجام‌شده تاکنون بدون مجوز یا عدم رعایت قوانین انجام شده‌اند.
یکی از راه حل‌هایی که هنگام خرید زمین‌های جنگلی جلگه‌ای پیش روی شماست و سبب میشود افراد بخواهند که این زمین را خریداری کنند، امکان تغییر کاربری زمین است. با اینکه برای این کار راه سخت و نسبتا طولانی را در پیش دارید، اما می‌توانید به هدف خود برسید و درخواست تغییر کاربری جنگلی جلگه ای دهید. شما باید درخواست خود را به شهرداری اعلام کرده و فرم درخواستی که ارائه میشود را پر کنید. پس از انجام این کار کارشناسان مختلفی را برای بازدید از زمین می‌فرستند تا در نهایت مجوز را صادر و تغییر کاربری را تایید کنند. این پروسه ممکن است چند ماهی طول بکشد، در نتیجه باید صبور باشید تا به نتیجه مطلوب خود برسید.
در حالت کلی امکان اخذ پایان کار برای ملک هایی با کاربری جنگلی جلگه ای وجود ندارد اما طی سالیان گذشته بخصوص در شهرک های بزرگ و قدیمی که از سالیان قبل در آن ساخت و ساز انجام شده با پرداخت هزینه بالا امکان تغییر کاربری و اخذ پایان کار فراهم شده و موارد زیادی از ویلاها موجود است که در گذشته کاربری جنگلی جلگه داشته اند اما اکنون سند و مجوز و پایان کار دارند.
در هنگام خرید ویلا و یا زمین در شهرکی که کاربری زمین های آن جنگلی جلگه ای بوده است باید به این نکته توجه کنید که آن شهرک از قبل مجوز ساخت تحت عنوان تفریحی توریستی را از سازمان های مربوطه گرفته باشد و به اصطلاح مجوز ساخت کلی داشته باشد.
معمولا در شهرک های تازه تاسیس که کاربری جنگلی دارند به طور مثال در یک زمین ۱۰ هزار متری مجوز ساخت ۳ هزار متر صادر میشود که این مجوز مابین قطعات تفکیک شده در شهرک تقسیم و استفاده میشود. و توصیه ما نیز این است که اگر اقدام به خرید ملکی با کاربری جنگلی جلگه ای میکنید ترجیحا ملکی شهرکی بخرید چون ریسک خرید ملک مستقل با کاربری جنگلی جلگه ای کمی بالاست و امکان گرفتن مجوز و پایان کار برای آن کمی سخت است.
بیشتر بخوانید : سند شورایی چیست ؟
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم شما را با کاربری زمین‌ها خصوصا زمین‌های جنگلی جلگه‌ای آشنا کنیم تا بتوانید هنگام خرید زمین و ویلا در شمال انتخاب درستی داشته باشید. امیدواریم این مطلب توانسته باشد سوالات شما در مورد این موضوع را پاسخ دهد. در صورتی که سوالی درباره کاربری زمین‌ها باقی مانده که در این مطلب به آن نپرداختیم، حتما برای دریافت پاسخ با مشاوران مجموعه ما تماس بگیرید.
