مقدمه
هر زمان که در معاملات مربوط به خرید و فروش ویلا کنکاش کنید به عبارتی بر می‌خورید به نام «سند شورایی» که قطعا ذهن شما را به خود مشغول می‌کند. اینکه سند شورایی چیست و چرا تا این اندازه فهم آن اهمیت دارد؟ اینکه سند یک ویلا یا زمین از نوع شورایی باشند به چه معنا است؟ یا آنکه ما مجاز به معامله این نوع زمین‌ها یا ویلاها هستیم یا خیر؟
این‌ها همه سوالاتی هستند که ما در حوزه معاملاتی خرید و فروش ویلا، زمین یا حتی یک خانه ساخته شده با عناوین پیش از آن یعنی «سند شورایی» روبرو هستیم. در هر حال اگر شما هم به عنوان یک مشتری دست به نقد و مصمم قصد خرید ویلا در شمال یا قطعه زمین در هر نقطه از آن را دارید بایستی پیش از هر چیز با این اصطلاحات و چگونگی معتبر بودن آن آشنا شوید. پس در ادامه با ما همراه شوید.
آنچه در این مقاله می‌خوانید
سند شورایی همانند نام خود، یک نوع سند، برگه یا یک قولنامه مشخص است که گروهی از افراد محلی، اطلاعات نوشته شده در آن را با امضاء خود تایید کرده و پس از رویت آن توسط رییس شورای محلی یا همان دهیار روستا، این شخص می‌بایست برای رسمیت بخشیدن به آن حتما مهر و امضای خود را در این سند به ثبت برساند.
در واقع دهیار و اعضای شورای هر روستا با این مهر و امضا و صدور یک برگ سند شورایی برای شما این موضوع را تایید میکنند که فروشنده نام برده شده در قولنامه مالک اصلی ملک مذکور است و همچنین صحت و سلامت آن ملک را از نظر بافت بودن یا نبودن برای خریدار تایید میکنند.
طبق این تعریف نباید سند شورایی را یک سند قطعی و رسمی به حساب آورد. چنانچه یک زمین یا یک ویلا دارای این نوع سند باشد نشان از به رسمیت شناختن آن ملک در همان محل یا منطقه است.
از سوی دیگر در مورد اینکه سند شورایی چیست و چه کاربردی دارد باید به این نکته توجه کرد که داشتن سند شورایی برای انواع املاک و مستغلات (زمین، ویلا، مغازه، دفتر و غیره) در شمال صرفا به منزله این نیست که این ملک از سوی کارشناسان سازمان اتحادیه املاک، شهرداری و سایر ارگان‌های ذیربط به تایید رسیده باشد. پس نتیجه می‌گیریم که در این راه حتما با چالش‌هایی روبرو خواهید بود.
به عنوان مثال، چنانچه شما به عنوان یک خریدار، اقدام به تهیه و تنظیم یک سند شورایی برای ملک خود در شمال کشور می‌کنید. پس از مدتی تمایل دارید که برای آن ملک یک سند قطعی و رسمی تهیه کنید اما در صورتی که کاربری زمین در سند شورایی به درستی مشخص نشده یا اشتباه نوشته شده باشد، قوانین فرادست و ضوابط مندرج در طرح‌های توسعه به شما اجازه چنین کاری را نخواهند داد.
در پاسخ به این سوال که مشکلات سند شورایی چیست باید گفت از آنجایی که این سند صرفا یک سند قولنامه‌ای است، بنابراین در آن به هیچ عنوان نوع کاربری زمین مشخص و تصویب نمی‌شود.
چنانچه به عنوان یک خریدار زمین که صرفا صاحب سند شورایی است بخواهید در آن ملک به فعالیت‌هایی نظیر کشاورزی یا ساخت و ساز اقدام کنید، اگر به لحاظ قانونی و از دید بازرسان محل مشخص شود که این فعالیت مغایر با کاربری فعلی زمین است علاوه بر اینکه پروژه کاری شما دچار توقف خواهد شد، متحمل پرداخت جریمه‌های سنگین و ضررهای مالی زیادی نیز خواهید شد. این اقدامات ممکن است تا تخریب پروژه اجرایی شما در زمین مزبور نیز پیش بروند.
بهترین توصیه‌ای که می‌توان در این موارد به خریداران کرد این است که کاربری زمین را از همان ابتدای معامله مشخص نموده و سریعا در خصوص اعتبار و صحت مشخصات ملک مورد معامله، از سازمان‌های مرتبط نظیر دهیاری و نیز مشاوران املاک استعلام بگیرند. این کار به این سبب است که در آینده با توقیف زمین و هزینه‌های مالی روبرو نشوید. پس، برای آن می‌بایست حساسیت بیشتری به خرج دهید.
سند شورایی در واقع همان سندی است که در روستاها، دهکده‌ها، محله‌های کوچک و غیره توسط شورای محل امضاء شده و به تایید عوامل آن می‌رسد. از این رو در پاسخ به اینکه مشکلات سند شورایی چیست باید اظهار کرد که این سند را نمی‌توان یک سند رسمی و قطعی به حساب آورد. این نکته را باید توجه داشت که هر معامله در قالب سند شورایی چنانچه به مهر و امضا دهیار آن روستا نرسد میتوانید در آینده برای شخص خریدار دردسرساز باشد. چرا که این اسناد معمولا یک سند توافقی و قولنامه‌ای به حساب می‌آیند.
از مهم‌ترین مشکلات سند شورایی، میزان دقیق اعتبار آن است. به عنوان مثال اگر شما قصد خرید یک ملک (ویلا، زمین، مغازه و غیره) را داشته باشید، اصلا میزان اعتبار آن را نمی‌توانید با سند شورایی مطلع شوید. در این نوع اسناد، به هیچ عنوان از عبارات «اوقافی»، «ارثی» یا «شریکی» استفاده نمی‌شود. مشخص است اگر شما نسبت به خرید همچین ملکی علاقه نشان دهید و آن را خریداری کنید می‌توان به قطعیت گفت که در آینده به دردسر می‌افتید.
آنطور که مسلم است، خرید و فروش ملک اوقافی در خارج از روند قانونی و قضایی کاملا غیر مجاز است. همینطور اگر یک ملک چندین شریک داشته باشد یا همچنین تعدادی ورثه، چنانچه این افراد قصد فروش این ملک را داشته باشند اما تنها یک نفر از آن‌ها در این مورد به توافق با جمع نرسد، این موضوع می‌تواند شروع مسائل بزرگ‌تری برای شما باشد. زیرا سند شورایی نمی‌تواند فرآیند معامله را برای شما قانونی جلوه دهد.
به همین خاطر توصیه اکید میکنیم که حتما استعلام هایی از این قبیل را از دهیار مربوطه بگیرید و تمامی سوابق ملک مورد نظرتان را که در دهیاری آن روستا موجود است بررسی کنید.
اگر چنانچه مایلید معاملاتی را در مورد ویلا یا زمین در شمال کشور انجام داده و از منافع آن بهره‌مند شوید بهتر است راه مطمئن‌تری را که همان سند قطعی و رسمی است انتخاب کنید. این کار می‌تواند شما را مدافع قانونی و بر حق ملک مورد بحث در محاکم قضایی و قانونی نشان دهد و افراد مدعی، دیگر مجاز به طرح ادعا در این خصوص نیستند.
اسناد شورایی برخلاف تمامی موانع قانونی و معضلات خاصی که برای دارندگان خود به همراه دارند دارای یک سری مزایا نیز هستند. بدین صورت که شخص خریدار یا فروشنده دیگر هزینه‌ای بابت نقل و انتقال سند نخواهد پرداخت. همچنین از پرداخت عوارض شهرداری یا دهیاری و مالیات نیز معاف است.
دارندگان سند شورایی هیچ‌گاه برای تنظیم و ثبت سند نیاز به حضور در ادارت یا دفاتر ثبت اسناد ندارند. بنابراین در پاسخ به این سوال که مزایای سند شورایی چیست باید گفت که به‌طورکلی با تنظیم این سند در کوتاه مدت، زمان و هزینه بسیار پایینی عاید دارندگان آن خواهد شد.
بنابر گفته‌های پیشین و نکات ذکر شده، مجددا تاکید میکنیم که برای خرید و فروش رسمی و قطعی زمین یا ویلا، به هیچ عنوان به تنظیم سند شورایی و اعتبار آن اکتفا نکنید. اگر شما امروز به عنوان یک کشاورز یا کارآفرین قصد خرید یک زمین را دارید و زمین مورد نظر شما سند شورایی دارد، پیش از آنکه آن را خریداری نموده و در آن شروع به فعالیت کنید حتما از دهیاری محل یا اداره جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه استعلام بگیرید.
این یک امر بدیهی است که در فرآیند تبدیل سند شورایی به سند رسمی، متحمل هزینه و صرف زمان بیشتری می‌شوید اما این راهبرد در نهایت می‌تواند شما را از هرگونه دلواپسی و مشکل احتمالی در آینده رها سازد. این ملک می‌تواند شما را در آینده با بازدهی و صرفه اقتصادی و معنوی بیشتری روبرو سازد.
چنانچه شما خواننده گرامی نیز قصد فروش ملک خود را دارید و سندی که از آن در اختیار دارید یک سند شورایی است توصیه اکید میکنیم که قبل از اقدام به فروش ملک خود حتما سند شورایی مزبور را به سند قطعی تبدیل کنید. در پاسخ به این سوال که مزایای تبدیل سند شورایی چیست باید گفت که این کار باعث اعتبار بخشیدن به سند و ملک در اختیار شما شده و معامله را به نحوی موفقیت آمیزتر برای شما پیش میبرد.
حتی اگر می‌خواهید به عنوان خریدار و یا سرمایه گذار، یک ویلا یا زمین را در شمال تهیه کنید در خرید املاکی که اسناد شورایی دارند دقت بالایی به خرج دهید. کسب آگاهی از نحوه تبدیل اسناد شورایی به اسناد قطعی برای هر دو طرف ـ خریدار و فروشنده ـ یک امر الزامی است.
لازم است به منظور تبدیل یک سند شورایی به سند قطعی، حتما از طریق مجاری قانونی و قضایی یعنی «دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور» اقدام کنید. به همراه داشتن مدارک هویتی مانند کارت ملی، شناسنامه و همچنین سند شورایی در هنگام مراجعه به ادارات ثبت ضروری است. در هنگام پر کردن فرم درخواست، حتما عبارت «درخواست سند تک برگ» را برای ویلا یا زمین مورد نظرتان قید کنید. چنانچه هرگونه مدرک معتبر دیگری در مورد زمین یا ویلای مربوطه سراغ دارید که می‌تواند اطلاعاتی را به اثبات برساند، حتما آن را در هنگام مراجعه به اداره ثبت به همراه داشته باشید.
تبدیل سند شورایی به سند تک برگ رسمی از نظر زمانی حدودا ۴ الی ۶ ماه زمان میبرد که شامل مراحلی همچون آگهی روزنامه برای ۲ ماه, اعزام کارشناس و تهیه نقشه UTM و سپس صدور سند تک برگ به آدرس شما است. همچنین از نظر هزینه نیز بستگی به متراژ ملک شما خواهد داشت.
اسناد شورایی اغلب دارای سند مادر و مشاع هستند که البته مالکین به صورت مفروز (با حدود اربعه مشخص شده) اقدام به تصرف و بهره‌برداری از آن میکنند که ما آن‌ها را اصطلاحا مفروزالرعیه می‌نامیم. لازم است برای تبدیل این نوع اسناد به اسناد رسمی نیز حتما به ادارت ثبت اسناد مراجعه نمایید.
در پاسخ به این سوال که گام اصلی در این مرحله برای تبدیل سند شورایی چیست باید پاسخ داد که برای این منظور لازم است تا مالک در هنگام مراجعه به اداره ثبت و استفاده از «قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمانهاي فاقد سند رسمي»، از هیات مندرج در قانون مزبور درخواست کتبی نموده تا طبق قانون، برای ملک مورد نظر سند تک برگی شش‌دانگ به نام مالک (درخواست دهنده) تنظیم گردد. لازم به ذکر است که سند شورایی ممهور به مهر و امضای شورای روستا برای هیات مستقر در اداره ثبت از اعتبار لازم برخوردار است.
کلام آخر
نکته بسیار مهمی که در هنگام معاملات با اسناد شورایی جلوه می‌کند، سند ملک و اعتبار اسناد و مدارک هویتی فرد فروشنده است که این‌ها تماما می‌بایست از نظر قانونی و رسمی مورد پذیرش باشند. اگر در این زمینه آگاهی لازم را ندارید، از قدرت تشخیص یک سند رسمی یا شورایی برخوردار نیستید یا اصلا نمی‌دانید که دقیقا مفاد سند شورایی چیست بهتر است در اولین فرصت با مشاوران با تجربه در این حوزه تماس بگیرید. افرادی که روزانه ده‌ها مورد از این معاملات را بازبینی و راهبری نموده‌اند می‌توانند برای شما راهنمای بسیار خوبی به نظر برسند.
