خرید ویلا و زمین در شهرهای مختلف خصوصا شهرهای شمالی کشور مستلزم دانستن نکاتی است که باعث می‌شوند انتخاب بهتری داشته باشیم. در صورت ندانستن این نکات در هنگام خرید زمین در شمال ممکن است به مشکلات زیادی بر‌بخورید و نتوانید به درستی انتخاب کنید. در واقع با توجه به اینکه قرار است هزینه زیادی در این راه صرف کنید، نیاز است از تمامی موارد مهم آگاه باشید. یکی از نکاتی که باید درباره زمین‌ها بدانید، کاربری آن‌هاست که در ادامه قصد داریم به همین موضوع خصوصا به کاربری زراعی که جزو کاربری‌های رایج در شمال است، بپردازیم.
آنچه در این مقاله می‌خوانید
مطمئنا تا به حال شنیده‌اید که برخی می‌گویند: «در فلان زمین نمی‌توان ساخت و ساز کرد» یا «به این زمین مجوز ساخت نمی‌دهند». این موضوع یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که به کاربری زمین بستگی دارد و به همین دلیل آشنایی با کاربری‌ها اهمیت زیادی برای ما دارد.
اگر بخواهیم تعریف کلی برای کاربری زمین بیان کنیم، باید بگوییم چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می‌گویند که انواعی مختلفی دارد و بسته و موقعیت جغرافیایی و مکان و شرایطی که زمین در آن قرار گرفته است، این کاربری می‌تواند متفاوت باشد.
تعیین کاربری زمین‌ها توسط کارشناسان کاربلد و متخصص در این زمینه انجام می‌شود. در اصل این افراد با سنجیدن عوامل مختلف تعیین می‌کنند این زمین در دسته کدام یک از کاربری‌ها قرار می‌گیرد. یکی از نکاتی که پس از تعیین کاربری یک زمین می‌توان به آن پی برد این است که آیا می‌توان در این زمین ساخت و ساز انجام داد یا چنین امکانی وجود ندارد، چرا که در برخی کاربری‌ها امکان انجام ساخت و ساز وجود ندارد.
همانطور که می‌دانید ایران دارای طبیعتی زیبا و بکر است که در جای جای آن گسترش یافته و از محبوب‌ترین این مکان‌ها در ایران، شمال کشور است. این مکان از طبیعتی زیبا برخوردار است که تمامی مسافران و گردشگران را مجذوب خود می‌کند و هر ساله میلیون‌ها نفر به این منطقه سفر می‌کنند. متاسفانه به سبب همین محبوبیت و توجه نکردن برخی افراد به طبیعت، ساخت و ساز غیر قانونی در کاربری‌هایی همچون کاربری زراعی نیز در این منطقه رواج زیادی داشته است. این تعیین کاربری کمک می‌کند تا جلوی چنین تخلفاتی تا حد زیادی گرفته شود و افراد سودجو با تخریب طبیعت به ساخت ویلا و برج نپردازند.
کاربری‌هایی که توسط دولت تعیین می‌شوند و قابلیت ساخت در آن‌ها وجود ندارد، مجوزی برای ساخت دریافت نخواهند کرد. از این رو در صورتی که فردی بدون مجوز به ساخت ویلا بپردازد، جریمه خواهد شد. به جز تخلف راه‌های دیگری همچون تغییر کاربری نیز برای ساخت و ساز در زمین‌هایی با کاربری‌هایی که امکان ساخت در آن‌ها نیست، وجود دارد که در این مطلب به این موضوع نیز می‌پردازیم.
همانطور که گفته شد در برخی مواقع شما می‌توانید مطابق قانون کاربری زمین خود را به منظور رسیدن به اهدافی که برای زمین در نظر گرفتید، تغییر دهید. عمدتا بیشتر افراد به منظور ساخت و ساز در زمین‌ها کاربری آن‌ها را تغییر می‌دهند و در اصل کاربری خود را به کاربری مسکونی تبدیل می‌کنند. امکان ساخت و ساز در برخی کاربری‌ها مثل کاربری باغی و زراعی در صورتی که آن زمین وارد طرح هادی روستا یا به اصلاح همان بافت, نشده باشد وجود ندارد، در نتیجه افرادی که صاحب چنین زمین‌هایی هستند و قصد ساخت و ساز دارند، به دنبال راهی برای دریافت مجوز هستند. با توجه به این موضوع افرادی که قصد تغییر کاربری یا به عبارت دیگر قصد تغییر نحوه استفاده و بهره‌برداری از زمین خود را دارند، می‌توانند به وزارت جهاد کشاورزی مراجعه و از آنجا اقدام به چنین کاری کنند؛ با تغییر کاربری این افراد می‌توانند مجوز ساخت دریافت کنند.
بیشتر بخوانید : نکات مهم و ضروری برای خرید زمین در شمال
همانطور که گفته شد کاربری‌های زمین در انواع مختلفی وجود دارد که در ادامه قصد داریم شما را با برخی از آن‌ها بیشتر آشنا کنیم:
کاربری زراعی که در این مطلب می‌خواهیم بیشتر به آن بپردازیم، جزو زیر مجموعه‌های این نوع کاربری محسوب می‌شود. در اصل کاربری کشاورزی همانطور که از نامش مشخص است مربوط به تمام زمین‌هایی است که در آن‌ها کاشت درختان، کشت برنج و مانند آن و… صورت می‌گیرد. علاوه بر زراعی، کاربری باغی نیز جزو زیر دسته‌های کاربری کشاورزی محسوب می‌شود. کاربری باغی برای زمین‌هایی استفاده می‌شود که مناسب کاشت درخت هستند و امکان حصار‌کشی در اطراف آن‌ها وجود دارد. به دلیل مناسب کاشت بودن زمین‌های دارای کاربری کشاورزی، مجوز ساخت برای چنین کاربری صادر نمی‌شود مگر آن زمین وارد طرح هادی روستا شده باشد که بتوانید برای تغییر کاربری اقدام کنید.
اکثر افرادی که دارای زمین‌هایی هستند که کاربری آن‌ها امکان ساخت ندارد، به دنبال تغییر کاربری به مسکونی هستند. در اصل این نوع کاربری این امکان را دارد که شما با کسب مجوز بتوانید در آن ساخت و ساز انجام دهید و مانعی پیش روی شما نیست. به طور کلی در زمین‌های مسکونی شما اجازه ساخت ویلا، آپارتمان و سایر املاک مسکونی را دارید.
این کاربری که با نام کاربری انتفاعی نیز شناخته می‌شود، برای کار‌های خدماتی و فعالیت‌های عام المنفعه در نظر گرفته می‌شود و معمولا گرفتن مجوز ساخت برای آن هزینه‌ای را در پی ندارد. البته در صورتی که مالک قصد تغییر کاربری داشته باشد، باید هزینه آن را پرداخت کند.
اگر بخواهیم برای چنین کاربری‌هایی مثال بزنیم، می‌توانیم به گرمابه عمومی اشاره کنیم که فعالیتی عام المنفعه محسوب می‌شود. از آنجا که این مکان عمومی است، شهرداری برای مجوز هزینه‌ای دریافت نمی‌کند.
این کاربری در دسته کاربری‌هایی مانند کاربری زراعی نیست و شامل املاکی می‌شود که سند اداری برای آن‌ها تنظیم می‌شود و معمولا آپارتمان‌های اداری در این مکان‌ها ساخته می‌شوند. لازم به ذکر است در این نوع کاربری‌ها امکان نصب تابلو نیز وجود دارد و به طور کلی املاک موسسات، وزارتخانه‌ها، نهاد‌ها و شهرداری‌ها در چنین کاربری‌هایی احداث می‌شوند.
مغازه‌ها، عمده‌فروشی‌ها، رستوران‌ها و دفاتر خدماتی در زمین‌های دارای کاربری تجاری ساخته می‌شوند. این کاربری هم مانند کاربری اداری اجازه نصب تابلو دارد اما برای گرفتن مجوز هزینه‌هایی را برای مالک در پی دارد.
سایر کاربری‌های موجود برای زمین‌ها عبارتند از:
همانطور که توضیح دادیم، کاربری زراعی جزو زیر مجموعه‌های کاربری کشاورزی محسوب می‌شود و به طور کلی این نوع کاربری در شمال کشور رایج است. این زمین‌ها برای کشت و کار مناسب هستند و از این جهت اجازه ساخت واحد مسکونی و ویلا به آن‌ها داده نمی‌شود. بسیاری از بومیان این منطقه از زمین خود که دارای کاربری زراعی است برای کشت برنج استفاده می‌کنند که سود بسیار خوبی را در پی دارد.
بعضی افراد زمین‌های دارای این کاربری را خریداری می‌کنند و قصد ساخت و ساز در آن را دارند و در این صورت است که باید کاربری زمین را تغییر دهند تا بتوانند چنین کاری را انجام دهند.
اگر بخواهیم کاربری زراعی را شرح دهیم باید بگوییم که به زمین‌هایی زمین زراعی گفته می‌شود که محصولات زود بازده همچون برنج در آن‌ها کاشت و برداشت می‌شود. محصولات زود بازده معمولا سود زیادی را در پی دارند و افرادی که مالک چنین زمین‌هایی هستند، می‌توانند از این ویژگی به خوبی بهره ببرند.
زمین‌هایی که در شمال کشور وجود دارند از کاربری‌های متفاوتی برخوردارند که هر فرد پیش از خرید زمین باید از کاربری آن اطلاع داشته باشد تا در آینده با مشکل رو‌به‌رو نشود. یکی از مهم‌ترین دلایلی که فرد باید از کاربری اطلاع داشته باشد این است که بداند مجاز به ساخت ویلا یا آپارتمان در آن مکان است یا خیر. گاهی اوقات افراد برای کاشت و زراعت زمین‌هایی با کاربری‌های باغی یا زراعی خریداری می‌کنند که در این صورت نیازی به تغییر کاربری نیست اما گاهی اوقات به دلیل اینکه فرد قصد دارد در زمین ویلا بسازد باید کاربری را تغییر دهد.
به طور کلی برای تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغی دو راه وجود دارد که هر فرد بسته به نظر خود می‌تواند یکی از این دو راه انتخاب کند. اولین راه که برخی افراد انتخاب می‌کنند این است که بدون دریافت مجوز اقدام به ساخت خانه یا ویلا می‌کنند و پس از آن توسط دولت جریمه می‌شوند. این راه نسبت به راه دوم غیر قانونی به نظر می‌آید اما در نهایت به هدف خود می‌رسید.
راه دوم که قانونی و مطمئن است، این است که با مدارک خود به جهاد کشاورزی بروید و درخواست تغییر کاربری دهید که مراحل دقیق آن به شرح زیر است:
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم هر آنچه نیاز است درباره کاربری‌های زمین بدانید را برای شما شرح دهیم. امیدواریم این مطلب برای شما مفید باشد و بتواند سوالات شما را پاسخ دهد. در صورتی که سوالی در ارتباط با این مطلب دارید می‌توانید با ما مشاوران ما از طریق صفحه تماس با ما در ارتباط باشید.
